logo
logo

Zdjęcie: Andrzej Byszuk/ Nasz Dziennik

Mieszkanie dla każdego

Niedziela, 14 stycznia 2018 (11:23)

Dlaczego brakuje tanich mieszkań na wynajem?

Gdy słuchałem exposé premiera Mateusza Morawieckiego, zaniepokoiło mnie wyciszenie programu „500+”, a nadmierne wyeksponowanie programu „Mieszkanie+”, który uważam za błędnie zdiagnozowany i nietrafiony społecznie. W perspektywie wyborów samorządowych bardziej zasadne byłoby położenie nacisku na rewitalizację substancji mieszkaniowej, która z przyczyn demograficznych będzie ulegała degradacji. Lokalne władze należałoby też zachęcić do realizowania działalności na rzecz rodzin wielodzietnych i bezdomnych.

W uzasadnieniu do programu „Mieszkanie+” czytamy o jego spójności z tzw. Programem Morawieckiego, gdy tymczasem zaproponowane rozwiązania są w sprzeczności z planami rozwoju rynku kapitałowego i własności obywateli. Najefektywniejszym działaniem byłoby urynkowienie „ochrony lokatorów”, tak aby bez obawy o utratę pożytków z mieszkań setki tysięcy drobnych inwestorów zaoferowało tanio mieszkania na wynajem, przy jednoczesnym obciążeniu samorządów wsparciem dla osób bezdomnych.

Trafnie ukazując wpływ braku rynku mieszkań na wynajem na osłabienie mobilności pracowników i generowanie „niedostosowań na rynku pracy”, niewłaściwie diagnozuje się jego przyczynę. Tymczasem jest ona bardzo konkretnie związana z obawami właścicieli mieszkań co do nieprawidłowości w funkcjonowaniu ustawy dotyczącej ochrony lokatorów.

Były przestrogi

Niestety, mimo iż obecny Narodowy Projekt Mieszkaniowy opracowała ekipa PiS, nie ma w nim odniesienia do projektu „Rodzina na swoim”, który zarówno diagnozował sytuację, jak i proponował adekwatne rozwiązania, przestrzegając przed brakiem aktywności i zagrożeniami, które aktualnie się zmaterializowały. Należy podkreślić, że diagnoza aktualnego projektu, koncentrując się na wsparciu wynajmu, przemilcza przyczynę braku podaży mieszkań ze źródeł prywatnych, gdyż tzw. ochrona lokatorów skutkuje wysokimi kosztami wynajmu jako następstwem zwiększonego ryzyka utraty pożytków z wynajmowania mieszkania.

Projekt „Rodzina na swoim” mający na celu zatrzymanie młodzieży z boomu demograficznego w kraju, stwierdzał, że brak akcji spowoduje, iż sytuacja mieszkaniowa pozornie się polepszy z powodu starzenia się społeczeństwa. Diagnoza projektu „Mieszkanie+” wprawdzie uchwyciła proces starzenia się społeczeństwa i wynikające z niego osłabienie napięcia mieszkaniowego w sytuacji, gdy liczba rodzin spada, lecz nie wyciągnęła z tego wniosków dotyczących konieczności modyfikacji polityki mieszkaniowej.

Mimo trafnej konkluzji, że obecnie wsparcie mieszkalnictwa jest nakierowane na osoby „zamożne” (a właściwie na sprzedaż hipotecznego produktu bankowego), program „Mieszkanie+” nie analizuje ułomności programowych tego wsparcia. Jak również przyczyn tego, że program „Rodzina na swoim” ewoluował z programu wspierającego mieszkalnictwo niezamożnych rodzin, poprzez redukcję ryzyka stopy procentowej, w kierunku dofinansowania komercyjnego produktu bankowego.

Brak analizy programu „Rodzina na swoim” w wersji pierwotnej prowadzi do przewrotnej, nieprawdziwej i wewnętrznie sprzecznej konkluzji o tym, że „działania i instrumenty wsparcia wprowadzane w związku z polityką mieszkaniową” były właściwe, a wystąpił jedynie „brak całościowej i długookresowej wizji rozwoju mieszkalnictwa” oraz „wdrożenia i realizacji jasno określonego programu wsparcia budownictwa mieszkaniowego”.

Mało i drogo

Istotnym brakiem programu „Mieszkanie+” jest niepodjęcie się wyjaśnienia, dlaczego budownictwo mieszkaniowe bazujące na taniej, lokalnej sile roboczej jest relatywnie drogie i od strony kosztowej nie kompensuje różnic dochodowych w zabezpieczeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli. O ile uwzględnia czynniki dochodowe na kształtowanie się cen mieszkań, o tyle kompletnie pomija kwestie konkurencji na rynku budowlanym, jak również ewentualnego przetrzymywania zasobów mieszkaniowych o zawyżonej cenie, w celu utrzymywania fikcji adekwatnego zabezpieczenia kredytów w bilansach bankowych.

Przyczynia się do tego niewątpliwie fakt, że dla autorów wart podkreślenia był jedynie fakt istnienia zależności między kosztami budowy a cenami mieszkań. Tego typu podejście sprawia, że program jest pozbawiony kluczowej analizy i wynikających z niej rekomendacji.

Cały rozdział „Zużycie energii w sektorze mieszkaniowym, koszty utrzymania zasobu” jest wyprofilowany w kierunku ideologicznym ocieplania klimatu i gospodarki niskoemisyjnej, dlatego nie zauważa, że w gospodarce rynkowej ewentualne zawyżone koszty ogrzewania mieszkań mają wpływ na ich wartość oraz redukują cenę wynajmu.

Z tego punktu widzenia końcowa rekomendacja: „Powyższe dane wskazują, że niezbędne jest prowadzenie dalszych prac zmierzających do poprawy stanu technicznego i parametrów energetycznych zasobów mieszkaniowych”, jest błędna, gdyż ukazano jedynie, ile budynków w Polsce nie zostało ocieplonych, jak również parametry energetyczne różnych budynków w kraju. Nie zastąpi to koniecznej analizy dotyczącej efektywności finansowej tych nakładów, których ewentualne wyniki mogłyby dopiero prowadzić do cytowanej konkluzji.

Brak właściwej diagnozy sprawia, że zakłócając istotny cel społeczny, do projektu został wkomponowany cały projekt unijny z trzema rozbudowanymi instrumentami wsparcia, który łączy się z wyzwaniami jedynie pod względem podmiotowym, a nie społecznym.

Zapomniano o bezdomnych

Najsmutniejszy w projekcie „Mieszkanie+” jest brak działań w kierunku zabezpieczenia potrzeb bezdomnych, w konsekwencji uznania tej sfery za podrzędną. Jej „specyfika sprawia, że mają dodatkowe trudności” i to mimo werbalnego stwierdzenia, że powinno to być zadanie pierwszorzędnie traktowane przez politykę społeczną. W ramach wyznaczenia mierników osiągnięcia celów Narodowego Programu Mieszkaniowego istotne powinno być natychmiastowe zwiększenie ilości miejsc w noclegowniach i domach dla bezdomnych, łącznie z polepszeniem ich standardu.

Potrzeby w tej sferze powinny zostać zdiagnozowane w pierwszej kolejności, a środki zabezpieczone już w budżecie na rok 2017. Planowane zwiększanie liczby miejsc z 11,1 tys. w 2014 r. do 12 tys. w 2020 r. i 14 tys. w 2030 r. wydaje się nieadekwatnie niskie zarówno do potrzeb, jak i rangi całego programu.

Cała diagnoza dotycząca osób bezdomnych w programie została zawarta w sześciu (!) zdaniach. Również w części „11. Dotychczasowe polityki mieszkaniowe państwa w kontekście występujących potrzeb i problemów”, omawiając „Wsparcie budownictwa socjalnego”, oparto się na streszczeniu implementacji ustawy z 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych (tj. DzU z 2015 r. poz. 833, z późn. zm.), w której zapewnienie noclegu jest zaledwie jednym z mniej istotnych elementów, poświęcając tej istotnej części jedynie jedną daną i jedną trzecią zdania.

Z tak szczątkowej diagnozy wynika, że rząd nie zna nawet skali potrzeb mieszkaniowych bezdomnych, gdyż nie wie, jak liczna jest ta grupa. Czy liczy 30 tys. osób, czy też 100 tys. osób? Mimo to nawet w tej pierwszej sytuacji potrzeby noclegowe w najprymitywniejszych warunkach nie zaspokajają potrzeb. A na dodatek, jak wynika z tabeli, instytucje gminne zabezpieczają zaledwie jedną czwartą funkcjonujących miejsc noclegowych.

Podsumowując, należy stwierdzić, że realizacja projektu „Mieszkanie+” musi się ślimaczyć i w wyjątkowo kosztowny i korupcjogenny sposób zabezpieczać jedną z podstawowych potrzeb rodzin, jednocześnie uniemożliwiając powstawanie oszczędności obywateli i windując koszty wynajmu mieszkań.

Omawiany projekt jest w realizacji chaotyczny, gdyż pozbawiony skrystalizowanego celu. Oparcie się na powierzchownej diagnozie sytuacji mieszkaniowej Polaków, mimo 88-stronicowego opisu, musi skutkować błędnymi środkami zaradczymi. Całość sprawia wrażenie skomasowania w jednym projekcie wszystkich dotychczasowych działań i jedynie marketingowego opakowania pod nośnym (ze względu na sukces „500+”) hasłem „Mieszkanie+”. A szkoda.

Dr Cezary Mech

Nasz Dziennik