logo
logo

Zdjęcie: Marek Borawski/ Nasz Dziennik

Grunty na własność

Wtorek, 12 lipca 2016 (21:21)

Czy zniknie prawo użytkowania wieczystego w budynkach wielorodzinnych?

Milion właścicieli lokali mieszkalnych czeka na nowe przepisy, które skończą z opłatami za grunta pod nieruchomościami.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności od wielu lat wzbudza zainteresowanie Polaków. Przekształcenia własnościowe dotyczące lokali mieszkalnych w spółdzielniach mieszkaniowych, począwszy od 2000 r., a zwłaszcza po 2007 r., zrodziły potrzebę przekształcenia także gruntów pod budynkami wielorodzinnymi. Jednocześnie rosnące opłaty za użytkowanie wieczyste, które są chętnie traktowane jako łatwe źródło dochodów przez jednostki samorządu terytorialnego, obciążają odczuwalnie budżety rodzin użytkowników wieczystych. Stanowią znaczną część wydatków osób samotnych, starszych, o niskich dochodach, zamieszkujących w dużych miastach, gdzie wartość gruntów jest wysoka.

Socjalistyczny relikt

Instytucja prawa użytkowania wieczystego została wprowadzona do polskiego prawa ustawą z 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, następie do Kodeksu cywilnego z 23 kwietnia 1964 r. i do ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, usytuowanym między własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Może być ustanowione na rzecz osób fizycznych lub prawnych (spółdzielni, wspólnot mieszkaniowych) na gruntach Skarbu Państwa, a od 27 maja 1990 r. także na gruntach jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.

Użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu zgodnie z postanowieniami umowy o oddanie gruntu przez właściciela w użytkowanie wieczyste, która określa m.in. okres użytkowania (od 40 do 99 lat z możliwością przedłużenia) oraz sposób korzystania z gruntu. Użytkownik wieczysty staje się również właścicielem budynków i urządzeń wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

Użytkowanie wieczyste jest wytworem socjalizmu dostosowanym do założeń ówczesnego ustroju. Prymat własności państwowej i brak możliwości nabywania gruntów państwowych na własność, co stało się możliwe dopiero od grudnia 1990 r., spowodował istnienie konstrukcji prawnej – quasi-własności. W myśl tej konstrukcji nieruchomości miały należeć niepodzielnie do państwa, a jednocześnie stwarzać zachętę dla przedsięwzięć np. w budownictwie domów i mieszkań. Jakkolwiek sama komunistyczna geneza tej konstrukcji nie uzasadniałaby jeszcze jej eliminacji z porządku prawnego, gdyby nie wykazywała także wad legislacyjnych, zwłaszcza że pierwotny cel użytkowania wieczystego, tj. wspieranie budownictwa mieszkaniowego, został rozszerzony na nieruchomości rolne.

Niejasność reżimu prawnego – czy należy stosować przepisy o własności, czy o ograniczonych prawach rzeczowych, czy z ustawy o gospodarce nieruchomościami, czy z Kodeksu cywilnego – powoduje, że według części prawników, w tym m.in. Komisji Kodyfikacyjnej przy ministrze sprawiedliwości, utrzymywanie tego hybrydalnego tworu jest niczym nieusprawiedliwione. Dlatego w 2011 roku wnieśliśmy projekt ustawy, wychodzący naprzeciw postulatom prawników i użytkowników wieczystych, która nie została przyjęta przez koalicję PO – PSL.

Samorząd zdecyduje

Fakt, że za korzystanie z gruntu użytkownik wieczysty przez cały czas trwania użytkowania wieczystego uiszcza coraz wyższą opłatę roczną i po zakończeniu okresu użytkowania, mimo spłaty całej wartości nieruchomości, nie zostaje jej właścicielem oraz wspomniane problemy prawne wywołują nieustanną presję społeczną na ustawowe przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Obecnie bowiem uzyskanie własności gruntów możliwe jest w wyniku uchwał jednostek samorządu terytorialnego i ustawy o przekształceniu własności nieruchomości z 2005 r., która mówi, że decyzja musi być poprzedzona wolą ponad połowy (nie wszystkich) właścicieli lokali. Uzyskanie tą drogą własności w budynkach wielorodzinnych jest trudne, często niemożliwe. Szacuje się, że użytkowanie wieczyste dotyczy około miliona osób.

Z satysfakcją przyjęłam informację, że obecny rząd przygotowuje projekt ustawy, która zawiera przepisy proponowane przez nas w 2011 roku. Z założeń projektu przygotowanego przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa wynika, że ułamkowe prawo użytkowania wieczystego gruntu wykorzystanego na cele mieszkaniowe w budynkach wielorodzinnych mocą ustawy przekształci się w ułamkowe prawo własności na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego. Powinien to stwierdzić (deklaratywnie) decyzją starosta w przypadku nieruchomości Skarbu Państwa lub wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa w przypadku nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego. Decyzja tych organów będzie podstawą wpisu zmian własnościowych w księdze wieczystej.

Ile zapłacimy

Opłata za przekształcenie (z mocy prawa) wieczystego użytkowania we własność będzie odpowiadać opłatom, jakie obecnie wnosi wieczysty użytkownik przez okres, do którego miało trwać prawo wieczystego użytkowania, przy aktualizacji jedynie wskaźnikiem GUS. Użytkownik wieczysty staje się właścicielem w momencie przekształcenia. Przekształcenie byłoby odpłatne, ale gminy pozbawione byłyby możliwości zwiększania opłat rocznych i to jest jedyna „cena”, jaką zapłaciłyby. Uzasadnione byłoby, gdyby ustaloną opłatę można było rozłożyć na wniosek użytkownika na raty. Organ właściwy do wydania decyzji może udzielić bonifikaty od opłaty. Nieuiszczona część opłaty, rozłożona na raty, powinna podlegać zabezpieczeniu hipoteką na nieruchomość objętą przekształceniem.

Proponowane rozwiązania będą budzić zastrzeżenia przede wszystkim ze strony gmin. Jednak samodzielności finansowej gmin, podobnie jak przysługującego im prawa własności, nie można absolutyzować. Gminy muszą się liczyć z ograniczaniem przyznanych im praw majątkowych m.in. dlatego, że ich własność wywodzi się z własności państwowej, która stanowi pokrycie dla ogółu reform. Niewielkie korzyści finansowe dotychczasowych użytkowników i niewielkie straty dotychczasowych właścicieli, są konieczną i minimalną „ceną” reformowania państwa.

Drogi Czytelniku,

zapraszamy do zakupu „Naszego Dziennika” w wersji elektronicznej

Dr Gabriela Masłowska

Nasz Dziennik